不動産売却による資産の現金化で資産運用の幅が広がる

土地を活用することを考える場合、売却して現金化し他の運用などに回すことも合理的な方法です。

売却するということは、土地という固定資産を、現金(キャッシュ)という流動資産に変えることでもあり、資産運用の幅が広がります。

money_car_house_land_calculator-_sjpg土地があるから土地で活用という不動産の中だけの発想ではありません。

例え賃貸住宅で収益を上げていても、ご自身のリスク許容量やポートフォリオなどに照らし合わせて他の金融資産への投資や貯蓄、または現金化して新たな不動産購入をするのは理にかなっているのです。

【出口戦略】3つの出口「撤退(売却)」「追加購入」「保有継続」

メリットはランニングコスト(税金・維持費)の削減

土地は保有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。

特に更地(建物が建っていない土地)の場合、固都税は軽減措置を受けられず高くなります。

空き家_ssまた、土地や建物を放置している場合には、雑草が生い茂ったり、建物が老朽化したりメンテナンスだけでも費用がかさみます。

土地を売却すれば、それら無駄なランニングコストがなくなります。

デメリットは売却時の税金・仲介手数料など。特に譲渡所得税に注意!

売却する場合、税金としては印紙税や登録免許税、譲渡所得税、消費税などがかかります。特に、譲渡所得税に注意しなければなりません。

譲渡所得税は譲渡益に課税されます。

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つまり、売却によって得た収入から取得に要した費用(=取得費+譲渡費用+特別控除)を差し引いたものに税金が20%程度もかかってきます。

その中でも特に、古くから代々相続してきた土地などの場合、取得費が分からない場合はかなり大きな金額となります。

古くからの土地は取得費がたった5%しか認められない!

取得価額が分からない場合には、売却金額(収入金額)の5%だけを取得費として認められます。

つまり、大雑把にいうと売却金額の95%が売却益となり、この大きな金額に対して20%程度の譲渡所得税がかかるのです。

cracks_ss例えば、1億円で土地が売れた場合、95%の9,500万円が売却益となます。

その9,500万円の20%、1,900万円が税金として発生するのです(実際は、諸条件によって税額も変わりますし計算方法も複雑で、もう少し税額は低くなります)。

売却は不動産会社選びを慎重に!高値査定や囲い込みに要注意

不動産を売却する場合、不動産会社に仲介をお願いする場合が多いと思います。

その際に気を付けなければならないポイントは、誠実に売却してくれるかどうかです。

売却価格の決まり方を知る。契約を取るために高値で査定する業者も

不動産会社に査定を出す場合、特に一括査定サービスなどを使うとさまざまな査定価格がだされます。

注意しないといけないのは、不動産会社自身が買い取るわけではないということです。

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ですので、契約を取るためならいくらでも高値で査定し「うちは販売力ありますからこの値段で売れますよ!」と売却依頼をもぎ取るのです。

高値の査定が必ずしもよいわけではないことを理解しておきましょう。

囲い込みされると売却価格が大きく下がる

悪質な不動産会社は、両手取引(売主からも買主からも手数料をもらう取引)に過度にこだわり、買主がみつかっても売主に紹介しないのです。

売主のことも買主のことも考えず、不動産仲介業者の利益のみを考えた悪徳な方法です。

両手取引自体が悪いわけではありませんが、囲い込みをされたのではたまったものではありません。

囲い込みを防ぐ方法を事前に理解し、不動産業者選びは慎重に行いましょう。

【両手取引】不動産屋の「囲い込み」への有効な対策3つ

売却価格の算出法。業者に具体的な理由を確認する

売却価格は不動産業者によってもその算出方法は異なります。

また、状況をどれだけ詳しく把握してるか、交渉力があるか、買主(投資家)を抱えているか、販売スタイルなどによっても異なります。

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尚、最終的な取引価格は、さまざまな交渉材料によって売主・買主間で合意価格が形成されます。売却査定額はあくまで予定価格であることを忘れないようにしましょう。

売却価格の理由を知ることが大切。不動産のポイントがみえてくる

「うちを通せば高値で売れますよ」という言葉自体が悪いわけでは決してありません。

実際に投資家を多く擁する不動産会社やタフな交渉をする力のある会社であればある程度真実かもしれません。

listen%e8%81%b4%e3%81%8f%e8%81%9e%e3%81%8f_sしかし、本当にその値段で売れるのか、その金額になる合理的な理由(算定の前提、算定計算式、過去の実績など)を一つ一つ具体的に確認することが必要です。

「うちを通せば売れる」という言葉についても、具体的にどういう買主が見つかるのか、その会社と他の会社で大きな違いはどこなのかなど「具体的に」説明を求めることが大切です。

高値には余裕を持たせている場合も。簡易査定か訪問査定かで精度も違う

不動産会社によっては指値(値下げ)交渉を見越して、少し高めの価格を設定している場合もあります。

その見込み額はいくらと見積もっているのかを知れば、実際の売却予想額の考えを知ることができるでしょう。

簡易査定(物件の属性を参考に机上で算出する概算価格)か訪問査定(実際に現地調査して算出する価格)かによって、価格の精度も確認できます。

自分でも売却価格を簡易計算しておく

不動産価格を算定するには様々な手法があります。

多くは過去の取引事例を参照する「取引事例比較法」や、その不動産が将来生む収益を元に計算する「収益還元法」、その他これらに類する方法が使われます。

また、もっと簡単に出したい場合には、公示価格(土地)を調べたり「路線価(土地)で計算した価格を0.7で割った価格」など、大雑把ではありますが大まかな目安はわかります。

これらの目安を出しておくことで、不動産会社が出してきた価格がなぜ高いのか(低いのか)を基に疑問をぶつけられるため、価格をしっかり確認できます。

不動産価格はどう決まるのか

大切なのは価格ではない。理由を聞いて対象不動産を多角的に分析する

査定価格に一喜一憂するものではありません。

もちろん、売主としては高い査定価格が嬉しいものですが、最終的に売出価格を決めるのは売主ご自身ですし、最終的にいくらで売れるかなど誰にもわかりません。

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そうすると「こういう見方もあったのか。戸建て用地としてではなくマンション用地として売り出せば高く売れるかもしれない」など、さまざまな発想が生まれ、最適な売却方法がみえてくるのです。

価格を決めるのはあくまでも売主。査定価格は参考価格

売却査定価格がそのまま売出価格になるわけではありません。

さまざまな要因によって価格が決まり、不動産会社の間でも価格水準が分かれますし、なにより売主や買主の事情によってもその不動産の価値は変わります。

c47877a0dcbe516b26276d331a6c27c2最終的には売主が「この価格で売り出す」といえばそれが売出価格になります。そして、市場の反応をみながらその価格を下げることもできます。

ただし、あまりにも相場からかけ離れて高値で売り出すと、そのあと結局価格を下げざるえを得なくなります。

そうすると、市場から「これほど大きく下げるには何かあるに違いない」「もっと下がるだろう」などと余計な疑念を生ませてしまいます。

ネガティブ情報は必ず事前に伝えておく

価格査定を行う場合、悪いことも含めて事前に伝えておきましょう。

例えば、「建物の劣化箇所(特に躯体部分や雨漏りなどの症状が大切)」や、「心理的な瑕疵(人が亡くなったなど)がないか」はとても重要な要因となります。

最悪のケースは、売買契約を結んだ後にそれらが判明してしまうことです。

買主としては損害賠償請求を行うでしょうし、無用なトラブルを避けるためにも事前に対象不動産については調べておきましょう。

不動産会社と結ぶ媒介契約の結び方で売却結果も大きく左右

売却活動を依頼したいと思う不動産会社が決まれば、媒介契約というのを結びます。

この媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、それぞれお互いを縛りあう度合いが異なります。

一般媒介はお互いに自由な契約で、オーナーが複数の不動産会社に対して「この物件の買い手(借り手)を見つけてきてくれ」と依頼する際に結ぶ契約です。

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また、専任媒介は不動産会社を1社に絞って依頼する場合で不動産業者に本気で取り組むよう促す契約といえます。

さらに専属専任媒介は、依頼者(売主)が自分で買主を見つけてくる「自己発見取引」もできなくなる契約で、お互いをガチガチに縛りあうものといえます。

不動産会社の力量や物件の質などによって、どの契約とするかを決めることになります。

近隣との個人間売買は高値で売れる可能性大。スピード重視なら業者買取

多くの方は不動産仲介会社を通じて売却を行います。

メリットとしては、買主を効率的に探し出してくれ、契約などの手続きを丸投げできることです。一方で、売買が成立すれば仲介手数料がかかります。

しかしその前に、近隣住民へ売却を打診してみる手もあります。自分の土地と隣接している場合、その隣人にとっては土地を大きくできるめったにないチャンスで、売却価格も相場または相場より高く買い取ってくれる可能性があります。

握手_sまた、これを業者を通さず個人間売買で行う場合には仲介手数料もかかりません。

一方で、不動産のプロが間に入らないため、契約などは自分で(または第三者に依頼して)行わねばなりません。

後々トラブルになったり最悪の場合損害賠償を請求され、安物買いの銭失いになるリスクもあることは十分理解しておきましょう。

通常の売却には2~3カ月はかかる。スピード重視なら業者への売却

不動産を売り出してから実際に決済(売却代金を受け取る)までには、通常早くても2~3カ月程度はかかります。

特に実需(マイホーム)、またはマイホーム用地として購入する場合には、買い付け申し込みが入った後にもローン審査などで1カ月程度の時間がかかることが一般的です。株式などの金融資産と比べて売却に時間がかかります。

speed%e3%82%b9%e3%83%94%e3%83%bc%e3%83%89%e6%80%a5%e3%81%90_sスピード重視であれば、不動産会社やハウスメーカー、建売業者など法人にそのまま買い取ってもらうことも一つの手です。業者は金融機関との付き合いも深く、条件交渉などなければ1カ月もあれば契約・決済まで終わることが多いでしょう。

業者への売却はスピードという点においては優れており、売り急ぐ場合には有効です。

しかし、業者は買い取った後、建築やリノベーションを施し、さらにエンド顧客向けに再販することが多いため、売却価格は相場の60%程度となることを覚悟しましょう。採算度外視でスピードを求める場合には有効な手段ということですね。

売却としての土地活用のまとめ

土地(+建物)を売却することは、資産整理の一種とも考えられ、不動産をおカネに変えることで資産運用の幅を広げるものでもあります。

ただ、土地の売却には、不動産会社の選び方や売却価格の査定、媒介契約などそれぞれのステップで注意すべき点をしっかり理解しておかないと、想定よりも安い値段でしか売れなくなってきます。

また、売却後には譲渡所得税などの税金支払いも待っていますので、売却する前に不動産会社と事前検討を抜かりなく行いましょう。

最後に「等価交換」という「売却」×「建物の建設」の合わせ技をみていきましょう。

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