長期優良住宅が認定される基準は?

長期優良住宅とは、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」と定義されています。

ここでは新築のお話をしますが、広い意味で中古住宅にも関係のある話です。日本の住宅がどのような方向に向かっているか含め、まずは制度概要についてみていきましょう。

2009年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」では、この長期優良住宅の普及を促進させるべく、以下などの基準(国土交通省「長期優良住宅の認定基準(概要)」)を満たす家を「認定長期優良住宅」としています。

性能項目概要
構造躯体等
の劣化対策
  • 数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
  • 木造住宅の場合、床下・小屋根裏の点検口設置および床下空間の有効高さ330mm以上
耐震性
  • 極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること
  • 建築基準法レベルの1.25倍の地震力に対して倒壊しない(耐震等級2以上に相当)または免震の建築物とすること
維持管理・
更新の容易性
  • 構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理 (清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること
  • 構造躯体等に影響を与えず配管の維持管理が可能、更新時の工事が軽減される措置を講じること
可変性
  • 【戸建て住宅以外】居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること
高齢者等対策(バリアフリー化)
  • 【戸建て住宅以外】将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること
省エネルギー対策
  • 必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること(断熱等性能等級4)
居住環境
  • 良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること
住戸面積
  • 良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
  • 2人世帯一戸建てで75㎡、共同住宅で55㎡、住戸の少なくとも1階の階段部分を除く床面積が40㎡以上
維持保全計画
  • 建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する最低30年間の計画が策定されていること
  • 少なくとも10年に1回は点検を実施

つまり、建物の土台となる躯体部分がしっかりとし、耐震にも強く、改修をやりやすくするため維持管理・更新を容易とするものです。

また、ライフステージに応じて間取りの変更やバリアフリー化に柔軟に対応できるよう、廊下に必要なスペースや勾配を確保するなど可変性を伴うものとしています。

さらに、エネルギー消費を抑えるため、断熱仕様とし、夏は涼しく冬は暖かい暮らしを実現し、周辺の住環境にも配慮し調和がとれていることなど、至れり尽くせりな住環境を実現することを目指すものです。

家の大事な躯体部分が100年間使い続けられるマイホーム

具体的にはもっと詳細に規定されています。

例えば、躯体の劣化対策では「通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置をとること」としています。

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100年という超長期的なスパンで住宅の質を担保しようとする姿勢が伺えます。

2016年2月には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則」、2016年2月8日に「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」を改正し、新たに増改築に係る基準を設けています。

建築後も定期的なメンテナンスと住宅履歴情報の作成・管理が必須

維持保全計画では、定期的な点検・補修の計画を作ることを前提としており、一回きりではなく将来にわたって適切なメンテナンスをするよう求めています。

建築後、認定を受けた維持保全計画に基づいて住宅の維持保全(点検・補修)を行わなければなりません。

点検が必要な部分として、「構造耐力上主要な部分(基礎、土台、壁、柱など)」「雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁及びそれらに設ける開口部)」「給水設備・排水設備(給水又は排水の配管設備)」があります。

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点検頻度は少なくとも10年に1回、30年以上行います。地震や台風時には臨時点検も必要です。加えて、点検結果を踏まえて必要に応じて修繕などを行います。

そして住宅の劣化状況に応じて、維持保全計画の見直しが必要とされており、これらはすべて法律で定められています。

さらに、住宅履歴情報整備検討委員会も設置され住宅履歴情報を作成し保管することを施主に義務付けています。これらを怠った場合、所管行政庁から助言や指導、改善命令を出され、最悪の場合、認定を取り消されることもあります。

大きな変更を伴うリフォーム時には、申請(認定)が必要

長期優良住宅を新築後、リフォームを行う場合があります。

小規模なリフォームで変更が軽微である場合には「変更届」で構いません。

しかし、ライフステージに伴う間取り変更や増改築などの大規模な場合には、リフォーム前に「こういうリフォームをしていいか?」と、変更を認定してもらう申請をしなければなりません。

背景は住宅の流れを大きく変えた「住生活基本法」

量から質、フローからストックへ

1世帯1住宅の確保を目標とした住宅建設計画法に変わり、2006年に「住生活基本法」が施行されました。

人口減少・少子高齢化の流れを受け、住宅施策が「量(戸数)」から「質」、「フロー(壊しては新築)」から「ストック(既存住宅を長く使う)」へと大きな転換点となったものです。

緑・住宅・マンション・良好な住環境_sこの法律では、「良質な住宅の形成と継承(ストック)」、「良好な居住環境の形成」、「多様な居住ニーズに対応した住宅市場の環境整備」、「住宅確保が困難な人への居住の安定確保(セーフティネット)」という4つの理念に基づいています。

住宅ストックの形成に加えて「継承」も意識しており、良質な住宅を用意するだけでなくそれを長く使い続けていくストック(既存住宅)社会に重きを置いています。

官民一体となって良好な住環境の醸成

この基本理念の上に「住生活基本計画(全国計画)」を定め、その下で各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定めています。

民間業者の責務も求められており、官民一体となって良好な住環境を醸成していこうとするものです。

この流れの中で、新築住宅を建てるのであれば、数世代にわたって使うことができる良好な住宅が求められています。

そこで、住宅そのものに加え、その維持保全や住宅履歴の蓄積まで含めた良好な住環境を実現する住宅を、行政が認定・管理することになったのです。

申請方法は2つ。事前審査方式の方が短時間

長期優良住宅は、耐震性や住戸面積など上述した諸条件を満たした建築プランを建築主(施主)と建築会社間で打合せ、維持保全に関する計画書とともに審査に合格する必要があります。

所管行政庁がそれを認可すれば、「認定通知書」を発行してもらえます。

これらの手続きは建築前(着工前)にすべて終わらせなければなりませんのでご注意ください。

ここで、所管行政庁とは建築基準法に基づく建築確認申請をする「建築主事」がおかれている地方公共団体のことで、長期優良住宅建築等計画の認定を行う所管行政庁は検索することができます。

申請者(建築主)が事前に技術的審査を受ける場合

所管行政庁に計画書を提出する前に、住宅品確法に基づく「登録住宅性能評価機関」で、あらかじめ技術的審査(性能評価)を依頼することができます。

この機関は、依頼者から提出された建築プランを基に、住宅性能などの技術的な審査を行います。実際に技術的審査を行う評価機関は検索できます。

技術的審査にパスした場合、「適合証」が交付されますので、それを他の必要書類に添付して所管行政庁へ長期優良住宅の認定をしてもらうよう申請します。

無駄がなく効率的な審査手順です。

所管行政庁から技術的審査を外部委託する場合

はじめから、建築計画と維持保全計画を所管行政庁に直接、認定申請する方法です。

所管行政庁は技術的審査(性能評価)をせず、それを登録住宅性能評価機関へ委託します。一般的に、このやり取りでかなりの時間が使われます。

いきなり所管行政庁に提出してもかまいませんが、結局、所管行政庁から登録住宅性能評価機関に審査委託されます。

ですので、時間を削減したい場合、まずは登録住宅性能評価機関へ技術的審査を受けることをおすすめします。

審査は書類のみ。着工後の検査はない

優良住宅の認定において、これらはすべて建築前に実施します。つまり書類審査のみで認定されます。

仮に提出した図面と異なる仕様の住宅となった場合、所管行政庁が調べて指摘してくれるとは限らないということです。

実際にその通りになっているかどうかは、その住宅でのお暮らしや、定期点検で判明していくという場合もあるかもしれません。

書類審査・ペン_sいずれにせよ、行政庁の認定がおりたから住宅の品質が保たれるのではありません。

お住いになる方ご自身が積極的に住宅に関心を持ち、メンテナンスや履歴情報の蓄積を適切に実施していくことが大切です。

認定を受けたい方は早めに業者へ伝えておきましょう

長期優良住宅は手続きや、それに必要な書類が通常の一般住宅よりもかなり多くなります。

また、そもそも施工内容も耐震性や省エネなど基準を満たすように作らなければなりません。

phone-call_woman_ss認定を受けることを考えている場合は、できるだけ早く建築会社や不動産会社へお伝えしましょう。

審査期間があり時間を要することで着工時期が延びたり、そもそも設計図面を引き直すことになりかねません。

建築後の維持保全計画と同じく、建築前から計画的に取り組みましょう!

長期優良住宅のまとめ

ここでは、長期優良住宅の要件や大まかな仕組みをみてきました。

住宅そのものも大切ですが、その後のメンテナンスや履歴情報の蓄積まで含め、一回きりではなく、継続的かつ先を見据えた対応が重要です。

条件がいろいろとありメンテナンスも大変そうですが、この長期優良住宅のメリットやデメリット、そしてそれらをどう考えればよいのかなどを次で考えていきましょう。

長期優良住宅のメリット

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