インスペクションをしなくてもよい。瑕疵がないことも保証しない

2018年4月から本格化する改正宅建業法は「インスペクション」(建物状況調査)の活用が促される法改正となっていますが、誤解の恐れや懸念点・注意点もあります。

まず、中古住宅を売買する際に、インスペクションの実施そのものを義務付ける法律ではないということです。

取引前にすべての中古住宅に対してインスペクションを義務付けることは、取引の自由度を奪いかねず、また費用も発生することなどから既存住宅の取引が敬遠されかねない懸念があります。

ですので今回の法改正では、”実施するのであれば”その結果を重要事項説明において説明する義務が課されるものです。検査しない場合には、「建物状況調査を実施していない」と告げられるだけです。

つまり、インスペクションをしないという選択肢も残されているのです。

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【インスペクション】建築士による建物状況調査をする

検査は目視などの非破壊検査・対象も重要部分に限定・性能も判定しない

宅建業法の改正によって実施されるインスペクション(建物状況調査)は、「目視等を中心とした非破壊による現況調査を行い、構造安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化事象等の有無を把握しようとするもの」です(国交省の既存住宅インスペクション・ガイドライン)。

「基本的な考え方」には、以下のようにも記されており、調査対象となるのは、基礎・壁・柱などの「構造耐力上主要な部分」や、屋根・外壁・開口部などの「雨水の浸入を防止する部分」です。すべての部位を調査するのではなく、重要部分に限られます。

  • 現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁等の住宅の部位毎に生じているひび割れ、欠損といった劣化事象及び不具合事象(以下「劣化事象等」という。)の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することである。
  • 現況検査には次の内容を含むことを要しない。
    ① 劣化事象等が建物の構造的な欠陥によるものか否か、欠陥とした場合の要因が何かといった瑕疵の有無を判定すること
    ② 耐震性や省エネ性等の住宅にかかる個別の性能項目について当該住宅が保有する性能の程度を判定すること
    ③ 現行建築基準関係規定への違反の有無を判定すること
    設計図書との照合を行うこと

また、瑕疵があるかないかも保証せず、耐震性や省エネ性能を判定するものでもなければ、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものではありません。あくまでも、通水・目視・触診などの非破壊検査によって分かる範囲で劣化具合を調査するものです。

また、足場を組まない程度で、屋根裏や床下も点検口から目視確認できる範囲であることが想定されています。容易に移動できない家具などで隠れている部分も検査は実施せず、業務委託時と報告時にその箇所を伝えることを標準的な方法としています。

現況検査における検査対象の範囲は、以下を基本とする。

  • 現場で足場等を組むことなく、歩行その他の通常の手段により移動できる範囲
  • 戸建住宅における小屋裏や床下については、小屋裏点検口や床下点検口から目視可能な範囲
  • 共同住宅においては、専有部分及び専用使用しているバルコニーから目視可能な範囲

つまり、改正宅建業法が想定するインスペクションは、建物の状態を隅々まで調査するものではないことを理解しておきましょう。

住宅の安全性にお墨付きを与えるものでない。だから「既存住宅売買瑕疵保険」

改正宅建業法で規定するインスペクションは。買主が売買価格の妥当性や購入検討の材料などにするものです。

だからこそ万が一に備え瑕疵があった場合を想定して加入する「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されているのです。

インスペクションも、既存住宅売買瑕疵保険に加入する際に行われる場合と同じ方法を取り、基礎・壁・柱など検査対象も同様とすることとしています。

ただ、建物検査を実施した後に瑕疵保険に加入する場合には、原則、あらためて国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人で同様の検査を行う必要があり二度手間になります。

この点について、国交省が2017年2月3日に創設した既存住宅状況調査技術者講習制度」において認定された既存住宅状況調査技術者による検査であれば、保険法人の検査がパスできる方向で検討中です。効率的な仕組みができ、瑕疵保険加入が促されることが期待されます。

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インスペクションを依頼するのは買主?!検査業者の中立性が重要

インスペクションの実施を依頼するのは、中古住宅を売却したい売主と、購入したい買主どちらでしょうか。

住宅診断が第三者によって中立性が保たれたまま、客観的に行われているのであればなんら問題ありません。ガイドラインにも記載されている通り、検査業者が「客観的、誠実に取り組み、公正なインスペクション業務の実施に努める」前提であれば、どちらの依頼でもよいでしょう。

しかし売主側は物件を売りたいという立場です。売主から検査を依頼された元付仲介業者が、建築士に委託して実施したインスペクション結果を買主は納得できるでしょうか。検査して悪い結果が出た場合に、故意に欠陥などを隠すことは容易に考えられます。

先行してこのような仕組みを導入している海外事例をみても、売主側によるインスペクションはその結果が歪められて(現況より良くみせて)いることが繰り返し指摘されています。

海外事例では、通常は依頼主も費用負担も買主が行っています。しかし、日本では費用負担もケースバイケース(売主・買主の話し合いによる)という立場をとっており、明確な指針も出されていません。

買主側の依頼でも安心できない?売り手に強い不動産取引構造は変わらない

一方で、買主が客付仲介業者を通じてインスペクションを依頼する場合にも懸念点があります。

基本的に、不動産取引は契約して初めて報酬(手数料)が発生するため、売主に強い構造になっています。

 

 

例えば、買主側につく客付仲介業者が検査業者と手を結んで、買主に過度に良い結果報告をする場合が考えられます。

また、仲介業者はリフォーム・リノベーション業者ともつながっています。インスペクション後に修繕工事を受注するために、あえて不具合を過度に強調した報告をすることもあるかもしれません(これは売主側でも同様に発生する利益相反構造です)。

尚、これらの懸念は国交省のガイドラインでも例えば以下のように示され、客観的な建物調査を行うべく、リフォーム業を営んでいる宅建業者や、建設業者などと特別な関係にある場合は開示させることで中立性を保とうとしています。

  • 宅地建物取引業又は建設業若しくはリフォーム業を営んでいる場合は、その旨を明らかにすること
  • 対象住宅の売主、媒介する宅地建物取引業者又はリフォーム工事を請け負う建設業者等との資本関係がある場合は、依頼主に対してその旨を明らかにすること
  • 自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないこと

仲介会社の誠実な姿勢が肝。不動産の前に不動産屋、信頼できるエージェントを選ぶ

いずれにせよあくまで可能性の問題であり、また、インスペクション自体が悪いわけではありません。

それを排除していく仕組みを改善しながら作っていくことが求められます。例えば、適正に検査が行われるか監視し、場合によって指導や罰則を与える仕組みも今後整えられていくでしょう。

また、国交省はインスペクションを実施する業者の「検索システム」の構築も予定しており、仲介業者を通さず買主自らの業者選定が容易となれば、客観的な検査も行われやすくなるでしょう。

このような議論は、「囲い込み」の取引でも同様で、最終的には宅建業者などの信義誠実な取引姿勢が何より大切だと感じます。

宅地建物取引業法 第31条 宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

そもそも、売主が「インスペクションを許可しない」と言えば建物調査ができません。そのような住宅を購入するのはおすすめできませんが、家に問題がなくてもまだ始まったばかりの制度に対する売主の認識不足ということも考えられます。

その時にも矢面に立って売主側に交渉するのは、やはり不動産会社のエージェントです。不動産を選ぶ前に不動産屋選びがますます大切となります。営業担当者(エージェント)と信頼関係を築き、不動産業者を味方につけた上で取引したいですね。

検査者は、一定の講習を受けた建築士である「既存住宅状況調査技術者」

建物状況調査を実施するのは、「調査に係る一定の講習を修了した建築士」とすることが決まっています。

専門的知識を有する建築士以外の検査員についても検討が進められてきましたが、2017年2月3日に国交省が「既存住宅状況調査技術者講習制度」を創設、一定の講習を修了した「建築士」をインスペクター(検査者)として確保します。

国は公正かつ的確なインスペクションがなされることを強く求めており、実際にインスペクターを確保する講習機関は、インスペクターの情報公開や相談窓口も設けなければならないとしています。

尚、仲介業者(不動産会社)は「あっせん」できるかどうかを媒介契約時に依頼者(売主または買主)に伝えるものであって、宅建業者はあくまでも斡旋に留まります。

宅建業者は必ずしも建築のプロではありません。この点は理解しておきましょう。

国が「既存住宅状況調査技術者」を確保!公平なインスペクション普及へ

急増する可能性のあるインスペクションに対応する人員が確保されるか

国会審議における政府答弁において、建物状況調査が適正に実施されることを担保するために”検査をする者の要件”として、以下の3つが必要とされています。

  1. 建物の設計や調査に関する専門知識を有していること
  2. 適正な業務遂行を担保するための指導・監督等の仕組みが制度上確保されていること
  3. 円滑に調査が行われるために必要な人員が確保されていること

これら3つの要件を満たす者として、建築士であり、かつ、インスペクションに関する一定の講習を修了した者であることを想定しています。建築士は建物のスペシャリストともいえ、この方針は合理的といえます。

一方で、3の人員確保をみれば、今後急増する可能性のあるインスペクションに対して、(特に地方において)建築士だけで業務をこなせるかという実務的な問題もあります。

これについては、「既存住宅状況調査技術者」を確保する講習機関が毎年度、地方ブロックごとに少なくとも1回講習を開くことを国は求めており、全国的に偏りなくインスペクター(検査者)を確保しようとしています。

建築の専門家でない「宅建士」が説明できる?インスペクションには立ち会う

インスペクションを実施するのは(不動産取引の専門家である)宅地建物取引士ではなく、(建築の専門家である)建築士です。

しかし、改正宅建業法の中では、重要事項説明において建築の素人かもしれない「宅建士」が説明するものと義務付けられているのです。

もちろん、建物状況調査が終われば実務的にはまず建築士から説明を受けることが多いと考えられます。しかし、そうであってもできるだけインスペクション(建物状況調査)の現場には立ち会いましょう。

インスペクションを実施しながら、建築士などの専門家から現場をみながら説明を受けたり、不明点があれば質問をできることは、あとから報告書や写真をみながら受ける説明とは雲泥の差があります。

手抜き検査にならないよう抑止力にも繋がるでしょう。検査は数時間かかることが予想されずっといることが難しい場合にも、初めと最後だけ立ち会うことだけでもイメージも膨らみます。積極的に参加することをおすすめします。

事前インスペクションは絶対オススメ!プロの目線で住宅を診断してくれて、おカネを払ってもいいくらい(笑)(S様 30代研究員)

5年後には新法の見直し。毎年、業界団体からの実施報告も想定

インスペクション活用の促進という新たな仕組みを定めた新たな宅地建物取引業法。2018年4月に施行されれば、課題も浮き彫りになってくるでしょう。

政府もそれを見越して、施行後に5年過後した時期に改めてこの法律を見直し必要な措置を講じることとしています。

また、不動産業界団体とも連携し、毎年度の実施報告を求めることを想定しています。

課題解決とともに、建物状況調査の活用実態の把握し、更なる活用の促進に利用していくことになるでしょう。

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【インスペクション】建築士による建物状況調査をする

改正宅建業法の注意点のまとめ

宅建業法が改正され、特に中古住宅の売買において安心な取引環境を実現する方向に動き出します。

しかし、インスペクションは瑕疵の有無や住宅性能を判定するものではなく、あくまでも目視などの非破壊検査による診断です。

売主に強い不動産取引構造が変わるわけではなく、利益相反の関係は少なからず残り、その検査結果にも注意を払う必要が出てくるかもしれません。法律で定められた説明者は宅地建物取引士であり、必ずしも建築のプロでもないのです。

今後、実際に施行されればさまざまな課題がみえてくることを見据え、施行から5年後には見直しを前提として新たな法律が開始されます。消費者と業界が一体となって、中古住宅取引がより安心安全なものとなることを強く期待します。

最後に、指値(値下げ)交渉の方法と具体的な考え方をみていきましょう。

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