普通賃貸借契約は自動更新。合意できなくとも法定更新がある

期間を定めた普通借家契約(例えば2年間)の場合に契約期間が終了したとします。

この場合、契約を更新することで賃借人(借りている人)はそこに住み続けられます。

握手_s賃借人も賃貸人(貸している人)も両者が合意の上で、契約を更新する場合にはなにも問題はありません(合意更新)。借主や貸主が「更新をしたくない」という場合に問題になるのです。

尚、期間の定めのない契約の場合には、そもそも更新という概念がありませんので、ここでは期間を定めた契約を想定していることにご注意ください。

期間満了の1年前~6カ月前までの間に更新拒絶の通知をする。放置すれば法定更新に

借主か貸主が、どちらか一方が更新をしたくないという場合には、契約期間満了の1年前~6カ月前までに「更新をしたくない」という旨の通知を書面で行わなければなりません。

早すぎても遅すぎてもダメで、「1年前~6カ月前」という期限が定められていることにご注意ください。

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また、「条件を変更しなければ契約を更新しない」という条件付き更新拒絶も可能です。家賃を下げてくれないと(上げてくれないと)更新しない、などの場合です。

もし、この更新拒絶の通知がないまま、契約が満期を迎えると契約が終了するのではなく、自動更新されます。これを「法定更新」といいます。

これは、貸主(賃貸人)による不当な更新拒絶や立退き要求から、借主(入居者)を保護するという考えによるものです。

貸主(賃貸人)は正当事由が必要。借主(賃借人)は理由は不要

貸主が更新をしたくないと通知する場合には、その合理的な理由である「正当事由」が求められます。

借主(入居者)が更新したくないという場合には、理由はいりません。

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一方で、貸主はそこに住んでいるわけではありません。

借主が部屋を出て行っても賃料収入が途切れるだけですので保護する対象でないという考えから、入居者が更新したくないという場合は特別理由は求めていません。

【注意!】中途解約ではなく期間満了…と思っていたら勝手に更新?

法定更新というものがあるため、逆に借地借家法を誤解されている入居者にとって不利になることもあります。

賃貸借契約を2年間と結んでいて、2年経過して契約が終了すると思い込んでいる場合です。さらに、貸主(大家さん)が契約期間満了が近くなった時期に、更新するかどうかをなにも聞かなかったとしましょう。

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入居者が「ちょうど2年経ったから退去しよう」と思っても、大家さんから「契約はまだ続いていますよ。退去したいなら1カ月前通知の契約解除ということで賃料1カ月分払ってください」といわれるのです。

自動更新してしまうことの副作用ともいえますね。十分ご注意ください。

正当事由は、建物を使用する必要性の度合いによって総合的に判断

正当事由は、借地権の場合と同様に、貸主(賃借人)と借主(賃借人)がどの程度建物を利用しなければならない事情があるのか、その度合いによって判断されることが多いようです。

貸主が、貸している建物を自分や家族・親戚などがどうしても住居や事業用として使用する必要があることや、老朽化に伴って建物を取り壊して建て替えなければ入居者の生命に関わってくることなどは正当事由として認められやすいでしょう。

空き家_ssまた、補完する要素として、これまでの賃貸借の経緯や、建物の利用状況なども考慮されます。

例えば「借主(入居者)が何度も家賃滞納していた」「勝手に造作するなど規約違反の使い方をしていた」などがあれば貸主の正当事由が認められやすくなるでしょう。

さらに、貸主(賃貸人)が、借主(賃借人)が建物を明け渡すことと引き換えに、立ち退き料を支払う(財産上の給付をする)場合にも正当事由を補強します。

法定更新後は、従前と同条件で契約を継続。「期間に定めのない」契約に

一番よい更新は、貸主も借主も双方合意の基、更新後の契約条件を定めて更新契約を結ぶ「合意更新」です。

この場合には、お互いの合意の下、自由な契約条件で新たに期限を設けて契約できます。

一方で、借主も貸主もどちらともこの更新拒絶をせずに合意更新もしない場合、つまり、お互いが放置しあった場合には「法定更新」(自動更新)されます。

期間に定めのない契約は以降更新が発生せず、原則更新料も発生しない

法定更新における契約条件は、基本的に従前の条件で更新されることになります。ただし、「期間に定めのない契約」になってしまうことにご注意ください。

つまり、期限がない契約になるため今後は更新という概念はなくなり更新料も発生しません。

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入居者を護るための借地借家法ですので、貸主がなにもしなければ、入居者に有利になるようにできているのですね。

期間に定めのない契約を終了させるには解約申し入れ

期間の定めのない借家契約では更新がなくなりますが、契約を終了させることはできます(永遠に契約が続くとなると、借主も貸主もお互い困ってしまいます)。

貸主または借主どちらか一方による「解約申入れ」によって終了するのです。

借主は理由なく解約申し入れが可能。申し入れ後3カ月を経過したら終了

入居者(借主)から解約を申し入れる場合、それに理由は不要です。申し入れを行ってから3カ月が経過したら契約を終了させられます。

借主自身で解約を申し入れる場合には、貸主側に生活ができなくなるなどの大打撃を受けるわけではないと解釈され、3カ月程度の猶予でOKと判断されているのですね。

貸主は正当事由が必要。申し入れ後6カ月を経過したら終了

一方でオーナー(貸主)から解約を申し入れる場合、正当事由が必要です。

借家権は借主に強い権利を与えており、特に立ち退いてもらうにはハードルが高いようにできています。

move_sそして、正当事由も認められる場合には、6カ月を経過したら契約が終了します。

オーナーから立ち退きを求められれば、入居者としては、お部屋探しや引っ越し(建物の明け渡し)に向けて準備しなければなりません。ですので、半年という猶予を与えるのですね。

入居者が建物に居座る場合には、大家さんが遅滞なく異議を述べる

契約が終わっているはずなのに、それを無視して入居者が建物の使用を継続した場合を考えます。つまり入居者が居座った場合です。

例えば貸主(大家さん)が更新拒絶通知を出しても、(期限に定めのない契約で)解約申し入れを行った上で賃貸借契約が終了しても、入居者が無視し続けた場合です。

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のんびり構えていると、法定更新したとみなされ、従前の条件で期限に定めのない契約を入居者との間で結んだと法的に解釈されるのです。

家賃の条件変更で揉めても、入居者はとりえあず今まで通りの家賃を払う

家賃の増減などで貸主と借主間で揉めた場合、借地権の場合と同様、貸主(オーナー)に対して「相当と認める額の家賃」を払わなければなりません。

相当と認める額というのは、これまで通りの家賃と考えて差し支えありません。

もし更新後の家賃が決まっていないからといって家賃を支払わずにいると、滞納とみなされる場合があります。

最悪の場合、契約違反という正当事由を与えることになりますのでご注意ください。

【参考】賃貸マンションの立退き料の相場は「家賃の6カ月分+α」?

マンションやアパートなど住居として借りている部屋をオーナー都合で入居者が明け渡す場合、いくらくらい立ち退き料としてもらえるのでしょうか。

これはケースバイケースですし地域によっても異なりますが、概ね「賃料の6カ月分+α」というところでしょう。

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ここでいう立ち退き料というのは、迷惑料や慰謝料という意味ではなく、次の部屋に移るまでにかかる費用という意味です。

ただし、立退き料は必ず発生するものではなく、それらを提供しなくとも正当事由が認められる場合には、立退料が支払われないこともあります。

賃料半年分には「仲介手数料+敷金・礼金+火災保険料+鍵交換費用」など

立退きを迫られたら、賃貸人(大家さん)は、今借りている部屋と類似した部屋へ入居する手配をしてくれるでしょう。

この時、次のお部屋へ移る時に、仲介手数料や敷金・礼金、火災保険料などもろもろの費用が掛かります。これをすべて貸主が負担するのです。

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これらをすべてあわせれば、概ね家賃の6カ月分が相場となってくると考えられます。

+αには引っ越し費用やその他費用

家賃半年分に加え、実際に引っ越しに要した費用や、もし次の部屋の家賃が増額する場合には、増額した差額分×2年分を補てんする場合もあるようです。

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【参考】事業用の場合にはさらに高額になる傾向

通常の居住用のマンションなどであれば、借主(入居者)もどうしてもそのマンションでなければ大きな不利益を被るということはあまり考えられません。

その文脈において、次のお部屋に引っ越すまでのフォローをしてもらうというのが立ち退き料の意味合いでしょう。

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また、借主の事業が複数店舗持っており、立ち退く店舗の利益が大きい場合には、立ち退くことで事業に大きな打撃を与える可能性があります。

これらの事情を総合的に考慮し、(居住用とは異なり)それらを補償するような立ち退き料が一般的であり、高額になります。

借家権のまとめ

一番スムースで柔軟性ある更新方法は、双方合意の上で更新する「合意更新」です。契約内容を変えることもできますし、新たに期限を定めて更新契約を締結します。

次に、更新をしたくないとどちらかが考えた場合には、更新拒絶の旨を相手側に通知しなければなりません。これは1年前~6カ月前までの間に(貸主のみ正当事由を添えて)通知します。

正当事由が認められない場合や、このような更新拒絶通知もなく合意更新でもない場合は、法定更新として従前と同一条件で「期間の定めのない」契約となります。

%e8%a7%a3%e7%b4%84%e3%83%bb%e5%a5%91%e7%b4%84%e8%a7%a3%e9%99%a4_s期間に定めのない契約を終了させるには(貸主のみ正当事由を添えた)解約申し入れを相手側に行い、貸主は6カ月、借主は3カ月が経過すると契約が終了します。

注意しなければならないのは、正当事由が認められた更新拒絶であっても、解約申し入れによる終了であっても、入居者が住み続けた場合には、賃貸人(大家さん)が遅滞なく意義を述べなければ法定更新が起こることです。

最後に、借地契約の終了時における転貸借や造作買取請求権の取り扱いを考え、借地権と借家権の違いもみていきましょう。

借地契約の終了における転貸借と造作買取請求権

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