住民間の合意した制限が、将来の住民にも適用される

建築基準法や都市計画法などによる制限(規制)は国が策定したルールです。

一方で、住人が自分たちで街のルールを決めることができます。これが建築協定という制度です。

新たな土地の所有者にもルールが適用される

住民が一致団結して街のルールを決めることは、住民間で契約をしたことと同じ意味です。

これを特定行政庁に申請し認可されると、その後に土地の所有権や借地権などを取得した人にも、その効力(制約)が課されることが建築協定の特徴です。

建築基準法 第四章 建築協定
(建築協定の目的)
第69条 市町村は、その区域の一部について、住宅地としての環境又は商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善するために必要と認める場合においては、土地の所有者及び借地権を有する者が当該土地について一定の区域を定め、その区域内における建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠又は建築設備に関する基準についての協定を締結することができる旨を、条例で、定めることができる。

これは最低限の基準を定めている建築基準法に重ねて制限を課すもので、良好な街づくりに貢献する制度であるといえます。

尚、建築協定は市町村が条例で指定した区域に限って作ることができます。

制限できる内容は多種多様

建築協定として締結できる内容は、その区域内における建築物の「敷地」「位置」「構造」「用途」「形態」「意匠」「建築設備」に関する基準や、土地の区域、協定の有効期間、協定違反があった場合の措置です。

項目具体例
敷地最低敷地面積、分割禁止、地盤高の変更禁止など
位置道路境界線・隣地境界線からの壁面後退距離の制限など
構造木造に限る、耐火構造に限るなど
用途専用住宅に限る、共同住宅の禁止、併用住宅の制限など
形態高さの制限、階数の制限、建ぺい率や容積率の制限など
意匠色彩の制限、屋根形状の制限、看板など広告物の制限、緑化、塀の構造の制限など
建築設備空調屋外機の設置位置、屋上温水設備 ・屋上温水設備・無線アンテナの禁止など

土地や建築物の利用を不当に制限してはいけませんし、もちろん建築基準法に違反するものは指定できませんが、かなり広い範囲で指定できる魅力的な制度といえます。

建築協定の作成や変更は所有者全員の合意が必要。廃止は過半数

条例で指定された区域内であれば、住民がルール(建築協定)を申請して、特定行政庁が認可すればその制限が課されます。

しかし、建築協定を締結するには、土地所有者(借地権が設定されている土地は借地権者)全員の合意が必要です。建築協定の変更時にも土地所有者と全員の合意が必要です。

地域住民住人・笑顔・家族3_sあまりに制限を課しやすくすると建築の自由を損なうという懸念があり全員の合意という厳しい条件があるのです。

一方で、建築協定の廃止は、所有者・借地権者の過半数の合意があればよいとされています。

協定には有効期限があり、自動更新にしている場合は誰も意義を唱えなければそのまま更新されます。そうでない場合には、もう一度その時の住民間で合意を取らねばならず、廃止されやすい側面もあります。

「1人協定制度」は所有者が一人で作る建築協定。将来の住環境悪化を抑制

所有者が一人のみの土地にも建築協定が作られることがあります。一人で協定を結ぶため「1人(いちにん)協定」と呼ばれます。

分譲開発・戸建て・建築協定・1人協定_s例えば、不動産開発事業者(ディベロッパー)が広大な土地を所有し、その時に建築協定で遊戯施設の建設を禁止するなどを行うものです(用途規制)。

その後に住宅などを建設し不動産を分譲販売すると、購入者にその規制が及び、その土地全体の住環境の悪化が抑制できます。

土地の購入検討者は、建築協定付き住宅地として、事前にどのような雰囲気の街になるのかわかり安心できますね。

建築協定のまとめ

用途地域地域地区など、法律に基づいた制限に加えて、住民の合意に基づいた規制を設けられる制度が建築協定です。

この規制は、合意した住民のみならず、後から土地を購入した新しい住民にも適用されることに大きな特徴があります。購入しようとする土地の区域に建築協定があれば思い通りの住宅が建てられるか事前にチェックすることが必要です。

過半数の合意があれば廃止されるため未来永劫というわけではありませんが、少なくとも合意が取れている間は住民の意思が反映されたよりよい住環境が実現されることが期待される協定ですね。

これまで、地域に関する大きな制限をみてきましたが、次からは道路付けや建物の中身の規制をみていきましょう。

道路による制限

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