【建ぺい率】用途地域に応じて建築面積が規制される。住宅なら60％で十分？

建物の大きさは建ぺい率・容積率で制限される

土地を購入して建物を建てる際、土地ギリギリいっぱいにどんな高い住宅でも建てられるわけではありません。

車の通行に支障をきたし、火災時の延焼を促してしまうためです。

建ぺい率や容積率という、どれくらいの大きさの建物まで建てられるのかという規制があります。建物を建てる時には基本となる指標ですので、そのポイントを理解しましょう。

建ぺい率（建蔽率）とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。

敷地の内、建物が建っている部分の面積がどれだけあるかということです。

建ぺい率＝建築面積÷敷地面積

建ぺい率を制限する（建物を土地いっぱいに建てさせない）のは、火災時に炎症を抑える効果や、一定の空地を確保することで光や風を通す（採光や通風を確保する）ためです。

敷地面積にその土地上限の建ぺい率（指定建ぺい率）を乗じることで、最大どれくらいの建築面積の建物が建てられるかが分かります。

敷地面積は、土地の水平投影面積です。

水平投影面積というのは、土地が斜めになっていたり、凹凸がある場合などにも、すべて水平な土地とみなして計算された面積です。分かりやすくいうと、真上から見た面積のことですね。

建築面積は、外壁や柱の中心線で囲まれた水平投影面積のことです。

これも、要は建物を真上から見た時の面積です。2階以上部分が1階部分より小さい場合は、建築面積＝1階部分の面積ということです。

また、建物が複数ある場合には、それらをすべて合計した値が建築面積となります。

ただし、庇（ひさし）・軒（のき）などが1m以上出ているときは、その先端より1mの部分を除いた残りの部分を含みます。

建ぺい率の上限は用途地域ごとにその最大値が決まっています。この最大の建ぺい率を「指定建ぺい率」といいます。

地域		指定建ぺい率（都市計画で定める）	特定行政庁の指定する角地	防火地域内の耐火建築物
用途地域	第一種低層住居専用地域第二種低層住居専用地域第一種中高層住居専用地域第二種中高層住居専用地域工業専用地域	30％・40％ 50％・60％	＋10％	＋10％
	第一種住居地域第二種住居地域準住居地域準工業地域	50％・60％・80％		＋10％（＋20％）
	近隣商業地域	60％・80％
	商業地域	80％
	工業地域	50％・60％		＋10％
用途地域外	都市計画区域・準都市計画区域	30％・40％・50％ 60％・70％ ※特定行政庁が定める		＋10％
用途地域外	両区域外	100％	－