借家権は賃貸物件を借りている人に生じる権利

借家権(しゃくやけん・しゃっかけん)とは、おカネを払って建物を借りる時に発生する借主(入居者)の権利をいいます。

お部屋を借りている(賃貸物件に住んでいる)方は、この借家権を持っています。

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具体的には、一戸建てやマンション・アパートの部屋など居住用建物や、店舗や事務所など営業用建物であっても、おカネを払って建物を借りている場合であれば発生します。

借地権は土地を借りる権利でしたが、家を借りる権利が借家権ということですね。

借家権には、普通借家権と定期借家権がある。タダで住んでいる場合は適用外

借家権には「普通借家権」に加えて、2000年3月1日から新たに施行された「定期借家権」があります。

これは借地権の場合と同様に、貸主が更新を拒む場合には正当事由が必要なため、一定の要件の下、期限を区切って更新のない賃貸借契約を結ぶことができるようになりました。

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ただし、建物を無償で貸している「使用賃借」の場合には、借家権は生じません。タダで貸してもらっている場合には保護されないということですね。

借地権ほどではないが借家権も借主に強い権利

借家権は、建物を借りる借主を保護する意図が強いものです。

お部屋を借りて住むことは、生活するうえで極めて基本的なことであり、みだりにその暮らしを脅かさないよう保護しているのですね。

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かなり土地の借主に大きな権利を与えていましたが、それに比べると借家権は少し弱い権利にとどまっています。

定期借家権はは更新がない。普通借家権より契約の自由度が高い

入居者の住生活を護るために、原則、賃貸借契約は更新され、これを普通建物賃貸借契約(普通借家契約)と呼びます。

一方で、更新を行わず、賃貸借契約の終了とともに入居者が必ず立ち退かなくてはいけない契約を定期建物賃貸借契約(定期借家契約)と呼びます。

項目普通建物賃貸借契約
(普通借家契約)
定期建物賃貸借契約
(定期借家契約)
更新原則更新期間満了により終了(更新なし)
※1年前~6カ月前までに契約終了通知が必要
中途解約原則不可
(特約に従う)
  • 以下の条件をすべて満たす場合に中途解約可
    • 床面積200㎡未満の居住用建物に賃借
    • やむを得ない事情がある
  • 特約に従う
契約期間
  • 2000年3月1日より前の契約
    • 1年以上20年以下
  • 2000年3月1日以降の契約
    • 1年以上
定めなし
(自由な期間)
契約方法定めなし
(口頭でも可)
  • 公正証書などの書面に限る
  • 「更新がなく期間満了により契約終了する」旨を、
    契約書とは別に書面にて交付・説明する
家賃の増減家賃の増減を請求可
(特約は無効)
特約に従う

定期借家契約では、普通借家契約と異なり契約期間に縛りがなく、中途解約も特別な配慮がなされます。家賃の増減も特約に従うことができるなど、契約の自由度が高いといえます。

定期借家契約は書面で契約。更新がない旨を交付・説明しないと普通借家契約に

一方で、あらかじめ貸主と借主の間でしっかり合意を取らなければなりません。

例えば契約は公正証書などの書面で行います(公正証書”など”というのは、公正証書が望ましいですが書面でもいいですよ、という意味です)。

相談・役所_300さらに、それとは別に「更新がなく期間満了によって契約が終了しますよ」という説明を行った上で、それを書面で交付しなければなりません。

これを行わないと、「更新がない」という特約が無効になり、更新のある普通借家契約となってしまいます。

定期借家契約が終了する場合には、余裕をもって入居者に通知する

契約が終了する1年前~6カ月前までに、賃借人(入居者)に対して「期間の満了により賃貸借契約が終了します」ということを通知しなければなりません。

これを怠ると、通知した日から6カ月経過したら契約が終了します(半年間は待たなければなりません)。

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お部屋探しや引っ越し準備などに6カ月間の猶予期間が必要だという借地借家法の配慮です。

入居者にとっては、あまりにも前に(1年以上前に)通知されても、直前で通知されても慌ててしまうため、このような決まりがあるのですね。

普通借家契約に比べて、家賃は減額気味

入居者にとって、定期借家契約は更新ができず、契約が終了すればまた引っ越しをしなければならならず制約が生まれます。

一般的に、これの不便さは家賃に反映され、通常の賃貸借契約に比べて定期賃貸借契約では家賃が減額されます。

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どうしても契約終了後は入居者に建物を明け渡してほしい(出ていってほしい)場合には定期借家契約とすることが望ましいです。

しかしその分、収益は落ちることを理解しておきましょう。

普通賃貸借契約の契約期間は1年以上。それ未満は期間に定めがなくなる

借地借家法上、借家権の存続期間は1年以上と定められています。

つまり、建物(部屋)の賃貸借契約は1年以上としなければなりません。実態として、2年契約が多いようです。

もし1年未満の契約を結ぶと、それは「期間の定めのない契約」となります。例えば契約期間を6カ月などとしても、それは無効になってしまいます。

期間に定めのない契約は文字通りの意味。解約申し込みで終了

借地権の場合には、期間の定めがない場合にも、30年など定まった年数の契約とみなされました。

しかし、借家権の場合には文字通り期間が定まっていない契約となります。

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それでは借家権は永遠に続くのかというと、そうではなく後述する通り、解約の申し入れによって終了します。

また、普通建物賃貸借契約においては、契約期間の上限はなく、民法による賃借権の制限である20年を超える契約期間を定めても有効です。借地権の場合と同様、民法に借地借家法が優先するのですね。

【例外】定期建物賃貸借の契約期間は自由。1年未満も可能

一般の賃貸借契約ではなく、初めから期間を区切った定期賃貸借契約の場合には、契約期間の制限はなく1年未満でもOKです。

shakehands_ss例えば、契約期間を3カ月としてもよく、また、普通建物賃貸借契約と同じように20年を超える契約期間を定めても構いません。

契約当初から更新はないことを確認した上で契約することをお互い確認しているため、自由な契約期間が許されるのですね。

中途解約は原則不可。ただし多くの場合は特約を付ける

建物賃貸借契約を結ぶ際、多くは2年契約としていますが、原則として借主(入居者)が「途中で解約したい」と思っても契約終了まで待たなければなりません(解約は不可能です)。

実際にはケースバイケースですが、中途解約の申入れから3カ月程度はは契約が継続するか、借主3カ月分の家賃を支払うことで中途解約できる場合もあります。

worrying_woman_ssただ、実態として多くの場合には「1カ月前(3カ月前などの場合もあります)に解約したいと貸主に通知すれば解約できる」という特約(契約条項)をつけています。そうしないと、貸主(オーナー)も借主に入居してもらいにくくなることを分かっているからです。

また、「賃借人は、期間の中途においていつでも本契約を解約できる」などのように、中途解約権は認めていますが、通知期間に定めがない時は入居者が解約を申し入れてから3カ月経てば解約できることになっています。

逆に言えば、(期間の定めのない契約で)契約書の中に解約条項がないお部屋を借りる場合には、中途解約ができないことをしっかり頭に入れておきましょう。

定期借家のみ、やむを得ない事情がある場合には中途解約できる

借主(入居者)側にやむを得ない事情があり、その住居に住み続けることが困難となった場合、契約期間中であっても解約の申し入れができることになっています。

例えば、居住用建物の定期借家契約の場合に限り、転勤や療養、親族の介護などです。

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ただし、この解約権が認められているのは床面積が200㎡未満の住宅に住んでいる場合に限られます。

あくまで、居住用建物(住宅)であって、営業用の事務所や店舗ではこれが認められないことに注意しましょう。

家賃の増減を阻止する特約は無効。ただし、定期借家契約は例外

家賃の相場は経済状況によって変化します。

契約時に合意した家賃と、現在の相場がかけ離れた場合、借主も貸主もお互いに適正な水準にしてくださいと請求することができます。

ダメ・NO・男性_s普通借家契約の場合、この家賃の増額または減額をしてはならないといった特約は、借地借家法において無効とされます。

つまり、そのような特約があっても家賃の増減は相手方に請求できるのです。

これは、サブリース契約における借主(サブリース会社)からの家賃減額請求で問題となることがありますのでしっかり理解しておきましょう。

定期借家契約の場合は、特約が有効になる

定期建物賃貸借契約の場合には、増額も減額も(特約が著しく不合理でない限り)特約の定めに従います。

つまり、家賃の増減を請求しないという特約があればそれを認めるのです。

更新を前提とした普通借家契約と異なり、お互い期限を区切って貸し借りしましょうと合意している定期借家契約ならではの規定ですね。

普通・定期借家権のまとめ

借家権はおカネを払って建物を賃借する場合に発生する権利です。

借地借家法によって、借主を手厚く保護する権利ですが、普通借家権と定期借家権ではその権利・義務が異なります。

普通借家契約の場合には、1年未満の契約はできませんが定期借家契約では自由に決められ、家賃の増減請求も特約に従うことができます。それぞれの違いをしっかり理解しておきましょう。

次は、普通借家契約においてトラブルが多い契約更新についてみていきましょう。

借家契約の更新と立ち退き。満期を迎えれば法定更新

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