敷地は道路に2m以上接道する義務がある
建物を建てる場合には、原則として（自動車専用道路を除き）敷地が道路に2m以上接していなければなりません。
建築基準法第43条 建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
これは交通や安全の確保、火災時の消火や避難活動のために消防車の侵入が妨害されないことなどが理由です。
ですので都市計画区域外では適用されません。都市計画区域外は山奥の村などであり、交通や安全の配慮があまり必要ないためですね。
また、原則として自動車専用道のみに接している敷地には、建築物は建てられません。
接道義務を満たさなくてよい「但し書き道路」
上の条文の中の「ただし」以降も大事です。
これは、特別に特定行政庁（建築主事という審査や確認をする責任者を置く行政機関）が許可した場合には、道路に2m以上接道していなくても建物を建築することが許されます。
但し書きの中の「国土交通省令で定める基準」とは、次のいずれかに該当することが要件です。
（敷地と道路との関係の特例の基準）
建築基準法施行規則第10条の2の2 法第四十三条第一項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接すること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接すること。
つまり、大きな公園と接している敷地や、建築基準法の定義における道路ではないけれど、道路っぽい4m以上の道に接している場合は許可を得れば接道義務を満たさなくとも建物の建築を許可するのです。
この「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」が得られる道を特別に「但し書き道路」と呼ばれます。しかし、これは建築基準法上では道路ではなく、道や通路と呼ぶべきものです。
また、一度許可を得ても、建て替える場合などにその都度許可を得なければならず、将来にわたって建物が建てられる敷地である保証はありませんのでご注意ください。
条例で2m以上の制限が厳しくされることもある
2m以上というのは建築基準法で定められた全国一律の基準です。
地域によっては、3m以上接する義務を課すなど、この要件を条例で厳しくする場合もあります。
建築基準法での「道路」とは原則4m以上の道
実は道路と一口にいっても、道路法、道路交通法、建築基準法、土地改良法、森林法、港湾法、道路運送法…などにおいて様々な「道路」の定義があります。
その中で建物が建つかどうかといった接道義務で大切なのは、あくまでも建築基準法で定められる道路です。
建築基準法では、公道・私道の区別はなく以下を満たすものを道路と指定、または道路とみなします。
幅員（道の幅）4m以上の道の場合
建築基準法で定められる道路は「幅4m以上の道」のうち、以下を満たすものをいいます。
ただし、地下道は除き、特定行政庁が指定する区域では6m以上となる場合があります。
- 道路法（一般国道・都道府県道・市町村道などの公道）や都市計画法などによる道路
- 2年以内に執行が計画中の道路も特性行政庁の指定があれば（現存しなくとも）道路とみなされる
- 私道で、特定行政庁の位置指定を受けたもの（位置指定道路）
- 建築基準法施行時（1950年11月23日）または都市計画区域に編入の際に、既に存在している道
特に、私道（位置指定道路）に接道している不動産を購入する場合には注意が必要です。
その私道の共有持分を一緒に購入するか、私道の所有者と「通行と掘削を認める」という内容の覚書を交わすことをおすすめします。
位置指定道路はトラブルの温床。事前に取り決めをしておく
位置指定道路は私道であるため、道路の管理は所有者が行います。
前面道路の埋設管が破損するなどした場合に道路を採掘して配管を入れ替えたい場合に、私道の所有者の許可が必要となります。許可する代わりに金銭を要求するトラブルも実際に起こっています。
また、公共性の高い道路ではありますが、あくまで私道であり、通行車両などを所有者が制限することもあります。
位置指定道路に面した敷地で不特定多数向けの店舗営業を行う場合にトラブルになった事例もあります。
ですので、自分も共有持ち分を得ることで抑止力を働かせるか、「将来にわたり私道の使用（通行・採掘など）を許可する」「代償として金銭を要求しない」「所有者が変わっても覚書の内容を承継する」などを明記した覚書を交わすことが安全といえるでしょう。
幅員4m未満の場合「2項道路」
幅員4m未満であっても、特別に道路とみなすケースがあります。
「建築基準法施行時または都市計画区域に編入の際に、既に建物が立ち並び、かつ、特定行政庁から指定されたもの」です（建築基準法第42条2項）。
条文に由来して、「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれています。
2項道路に面する建物は既存不適格建築物。セットバックが必要
2項道路に接する中古住宅を購入してそのまま住む場合には問題ありません。
しかし、将来この敷地に建物を新築したり建替えたりする場合には、自分の敷地を一部提供して4ｍの幅員を確保しなければなりません。
2項道路は特例として道路とみなすもので、あくまでも建築基準法上の道路は4m以上を確保することが原則だからですね。
これを敷地の「セットバック」と呼びます。つまり、老朽化に伴い建替える場合、同じ規模の建物が建てられない可能性が高く、セットバック部分に門や塀、擁壁などがあれば取り壊しを求められます。
2項道路に接する不動産を購入する場合には、契約前にセットバックの面積などをしっかり確認しましょう。
また2項道路に面する敷地に建つ建物のように、昔は法律上問題なかったものが現状では本来の基準を満たさなくなった建築物を「既存不適格建築物」といいます。そのままでは再建築できませんので、「再建築不可物件」などとも呼ばれます。
道路を挟んで土地がある場合は負担が半分
道の反対側にも土地がある場合には、その反対側も同様に敷地を道路のために提供します。
道路の中心線からそれぞれ2mの位置を道路の境界となるように、両者が痛み分けで敷地を提供することで、4mを確保するのです。
ただし、土地の状況でどうしても2mずつ幅員を確保することが難しいと特定行政庁が判断した場合には、「1.35m以上2m未満」の間で指定することができます。
つまりこの場合、道路幅が2.7m以上4ｍ未満となります。
尚、セットバックには長い年月がかかることが多いものです。向こう側の土地があったとしても、すでにセットバック済みで残るは自分側の土地だけということもあります。思ったよりも負担が大きいと勘違いしないように注意したいですね。
道路の反対側が崖や川の場合には全部を負担
一方で、道路の向かい側が崖や川、線路敷地などになっている場合には、自分の敷地だけ調整して4m以上になるように土地を提供しなければなりません。
ただし、土地の状況からみてやむを得ない場合には、「2.7m以上4m未満」の範囲内で特定行政庁が指定することができます。
セットバック部分は敷地面積に含まれない
セットバック部分は道路とみなされるため、セットバックが必要な土地は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積には含まれません。
つまり、セットバック部分の敷地が除外される分、それだけ小さな住宅が建つことになります。
不動産売買を行う時はセットバック部分も含まれているのになんだか釈然としないかもしれません。
逆にいえば、このような様々な制限があるからこそ、2項道路に面する不動産は価格が安い傾向にあるといえます。
道路の制限のまとめ
「道路」と一口に言っても法律によって様々な定義がありますが、特に不動産を扱う上で重要となる建築基準法においては4m以上の道の内、一定の条件を満たすものをいいます。
公道は地方自治体などが管理しますが、位置指定道路などの私道はその所有者が管理します。
位置指定道路に面する不動産購入の際には、共有持ち分を一緒に購入するか、覚書を結ぶことで事前にトラブルを防ぎたいですね。
また、4m未満の道路は2項道路と呼ばれ、将来的にセットバックが必要となります。容積率や建ぺい率の計算にもセットバック部分は算入されませんので、気をつけましょう。
ところで、道路と土地の境界線はどのように定まるのでしょうか。次は土地の境界の定まり方についてみていきましょう。
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