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公示地価は税金の基準であり売買取引の参考値
公示価格とは、国土交通省が「1㎡当たりの土地の価格」を毎年3月（評価時点は1月1日）に発表します。
この価格は、路線価や固定資産税評価額の基準となっており、「公に示す価格」という通り広く一般に周知され、不動産価格の基本となる「目安価格」といえます。
また、実際の取引時にも参考にするよう法律で定められています。
つまり、完全に売主・買主間での自由な取引が公的に認められているわけではないのです。具体的には、地価公示法の第1条の2では、土地の取引を行う者の責務として、公示地価を指標として取引を務めるよう謳われています。
（土地の取引を行なう者の責務）
第一条の二 都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行なう者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければならない。
土地取引は大きな金額が動く取引であり、一定の制約を課すことは理解できます。
しかし実際のところ、公示地価とかけ離れた取引が行われていることは少なくなく、また、あまりに公示地価を押し付けると自由競争を阻むことにもなりかねず、「くれぐれも適正な取引に努めてください」とメッセージを送っているのだと感じます。
徹底して公正中立にこだわって算出。基準地点を複数人で確認
①都市計画区域内を中心として標準地を選ぶ
公示価格を決める土地である「標準地」は（年によって異なりますが）全国で2万～2.5万地点くらいあります。
すべての土地は膨大な数がありますので、全国津々浦々というわけにはいかず、標準的な時点をピックアップするのですね。
具体的には、都市計画法によって都市施設計画や土地利用の規制の対象とされる区域である「都市計画区域内」を主な対象とします。
その中で、同じ用途で使われる地域から形状などを考え、その地域で標準的と考えられる地点が毎年見直されます。つまり、特殊な土地を除外するのです。
②不動産鑑定士が複数人で評価する
価格の算定には、地価公示法に基づき、1つの基準地点に2人以上の不動産鑑定士が別々に評価します。不動産鑑定士の具体的な計算方法は、不動産の鑑定評価（国土交通省）に細かく規定されています。
詳細を理解する必要はありませんが、大切なのは不動産鑑定士という国家資格を持つ人のみが、厳格に定められた鑑定方法に従って、不動産の価格を試算しているということです。
さらにそれを土地鑑定委員会（国土交通省）という場で、実際の取引事例や、これからその土地が生む収益予想、ほかの地域とのバランスなど総合的に判断して決定します。
単純に不動産鑑定士が出した評価額の平均値をとるのではなく、土地価格の基本となる公示地価はしっかりとプロセスを踏み決定されるのですね。
そして、取引事例を参照する際にも特殊な取引は除外します。取引価格の土台ともなる公示価格、徹底してイレギュラーな要素を排除するのです。
尚、繰り返しますが公示価格は土地の価格です。標準地に住宅やマンションが建っていても、それらを無視して「更地」とみた時の土地本来の価格を算出することにご注意ください。
公示地価はもちろん、鑑定評価書まで誰でもチェックできる
公示地価は「国土交通省地価公示・都道府県地価調査（国土交通省）」でチェックできます。
ここには公示地価はもちろんのこと、地積（土地の面積）や利用現況、給排水や前面道路の状況など基本的な情報はほとんど揃っています。
さらに、不動産鑑定士による「鑑定評価書」も閲覧できます。2人以上で評価するため、2枚以上が添付されており、微妙に評価の数値も異なっています。
そして、評価地点の周辺地域における実際の取引価格も公表されています。
これは国土交通省が不動産の取引当事者を対象に実施したアンケート調査などを基に集計しており、公的機関が実際の売買取引情報をここまで公開するのは、このサイトくらいでしょう。
基準地価は都道府県が定める土地の価格。公示地価を補完するもの
基準価格とは、都道府県が「1㎡当たりの土地の価格」を毎年9月（評価時点は7月1日）に発表します。
この価格は、公示地価の補完する意味合いが強く、そのため評価基準が公示地価の1月1日からちょうど半年後に設定されており、公表も3月（公示地価）から半年遅れで発表されます。
さらに、基準地価では、公示価格とは異なる地点「基準点」を定めます（同じ評価地点となることもあります）。
選ぶ方針は公示地価と同様に、一般的な利用状況や環境であると思われる土地が選ばれます。
基準地価は公示地価の客観性をより高めるもの
違った見方をすれば、それだけ公示地価を厳格に定めようとする意志が透けてみえます。
公示地価は、不動産鑑定士を2人以上で評価することを法律で定め、周辺の取引事例含め一般に公開することで多くの人の目でチェックすることができます。
さらに、基準地価において評価主体や評価時点、評価地点を変えることでより客観性を増そうとしているのですね。
基準地価（土地の価格）の決め方も概ね公示地価と同様で、不動産鑑定士の鑑定を基に、公示地価も参考にして決められます。
やはりすべての土台となるのは公示地価なのです。
尚、（補完という意味合いからか）公示地価のように2人以上の不動産鑑定士が必要というわけではなく、国土利用計画法に基づき1人の評価でかまわないとされています。
基準地価は調査範囲が公示地価より広い
基準地価と公示地価の大きな違いは、調査範囲です。
公示地価が都市計画区域内を主な対象としているのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地・林地なども含んでいます。
ですので、公示地価が公表されていない地域の場合、基準地価を調べてみることをおすすめします。
ただし、評価する地点数は公示地価と大きく変わりません（むしろ公示地価の方が多かったりします）。基準地価は、公示価格より広範囲に調査しますが、その密度は公示地価に軍配が上がるということですね。
基準地価も公示地価と同じサイトで公表され、見比べることができる
基準地価も「国土交通省地価公示・都道府県地価調査（国土交通省）」でチェックできます。
国が発表する公示地価ではなく、都道府県が発表する基準地価「都道府県地価」をご覧ください。
検索条件を「都道府県地価調査のみ」や「公示地価・都道府県地価調査の両方」とすることで、基準地価を調べることができます。
公示地価と基準地価のまとめ
ここでは公示地価と基準地価についてその意味や関係性をみてきました。
公示地価はすべての基本となる土地の価格で、徹底して客観性を高めようと評価されています。その一つが基準地価であり、公示地価を補完するものでした。
公示地価や基準地価、不動産鑑定士による鑑定評価書、そして標準地の周辺地域における実際の取引事例まで広く一般に公表されており誰でも簡単にチェックできます。
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