借地権や底地権は、売却先によって価格が大きく異なる

土地を地主から借りている借地権者は地主の承諾を得て借地権を第三者に売却することができます。

また、地主(借地権設定者)は土地の賃借人(借地権者)の承諾なく第三者に底地権(借地権の目的となる土地)を売却することができます。

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いずれにしても、借地権や底地権を売却する際の価格がどのように決まるのかは、唯一無二の計算方法があるわけではありません。

誰に売却するかによっても大きくその価格が変化するのです。

【注意!】相続税算出の際の価格算定と、売買価格はまったく違う

借地権や底地権の評価額は、路線価額に借地権割合を乗じて計算されることがあります。

しかし、これは相続税を計算するためのもので、それらの売買価格の取引価格は後述する通り全く別物です。

ここを理解していなと、なぜこんなに安い価格なんだ!と勘違いしてしまいます。

買主が底地権と借地権をセットで取得できる(所有権を得る)のが最良

最も高く売却できるのは、買主が所有権(=底地権+借地権)を取得できるような売却方法です。

つまり、借地権と底地権をそれぞれバラ売りするのではなく、勝った人が借地権+底地権の両方を得ることができる販売方法です。

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これを実現するには、日ごろから地主と土地の賃借人の関係が良好であると話がスムースに進みやすいものです。

最終的には売却も視野に土地を活用されると思われますので、お互いを思いやる友好的な関係が築きたいですね。

土地の借主は地主へ、地主は借主へ、または共同で第三者へ売却

土地の賃借人(借地権者)なら、底地権を所有する地主に対して売却することを考えたいです。

なぜなら、借地権を得る地主(買主)は、結果として「底地権+借地権」=「所有権」という強い権利をを得ることになるためです。

宅地・家屋・建物・固定資産税_sまた、地主が底地権を土地の借主に売れば、買い取った借地権者は更地を取得することで土地の所有権が得られます。

さらに、お互いに売りたいと考えている場合は、土地の借主と地主で歩調を合わせましょう。

借地権付建物と底地権を売る、つまり通常の不動産売買のように「土地+建物」を第三者へ売ることが一番高値で売る手段となります。

借地権・底地権は「コーヒーカップ・ソーサー理論」で売却価格が決定

借地権と底地権はそれぞれ、コーヒーカップとソーサー(受け皿)に例えられることがあります。

cofee-cup_saucer_sつまり、コーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地権)は両方合わさってこそ価値が生まれるものです。

どんなブランド物であってもソーサーだけでは二束三文になってしまうということです。借地権単体でも底地権単体でも価値が発揮できないのです。

底地権だけで売ると二束三文。土地活用が困難で収益性も悪い

底地権だけ売る場合、買主としてはその土地を自由に活用できず魅力的ではありません。

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つまり、地主が土地を貸し出しており(借地権を設定しており)、その土地の上に借主(借地権者)が建物が建てている状態で、底地だけ売るケースです。

地主の利回りは極めて低く、収益性に劣るためです。更地価格の10%程度での売却になることも多々あります。

借地権のみでもある程度の土地活用はできるが、地主への承諾伺い・支払いが欠点

借地権を買い取ればその土地に賃貸アパートを建てて他人に貸し出すことで小さくない収益を生むことができます。

また借地借家法などで借地権者は守られており、極めて強い権利である借地権は単独でも一見魅力的に思えます。

もちろん、借地権付建物での売買は行われており、底地権だけの売買よりは活発です。

しかし、毎月地主に地代を支払わなければならないことに加えて、承諾料や更新料など何かの節目には地主への支払いが発生します。

建て替えや増改築などにも基本的に地主の承諾を得ねばならず、煩わしくリスクにもなり得ます。

地主はいつでも変わり得るリスクあり。借地権売買は銀行融資もつきづらい

これは借地権の物理的な性質のみならず、地主の人的な性質も借地権の価格には暗に反映されるということも意味します。

地主が口うるさくなく、承諾がスムースに進むことが予想される場合には、借地権価格もあがるかもしれません。

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ただし、地主は借地権者に承諾なく底地権を売却できますので、ずっと地主が(借地権者にとって)良い人である保証はないことに注意が必要です。

さらに、借地権を購入する際に銀行融資がつきづらい傾向にあり、持ち出し資金が多くなるケースもあり、価格を下げようとする圧力が働くこともあります。

いずれにせよ、底地権+借地権両方揃った権利である所有権と比較すると、単独の権利ではその魅力が大きく劣ってしまうということですね。

土地が広い場合は、地主と賃借人で所有権付の土地を分け合う

地主も土地の賃借人も、お互い底地権・借地権のそれぞれしか保有しないため、売却することが難しくなるのです。

それならば、土地を分割し、それぞれ底地権と借地権を与えあい、お互いがれっきとした所有権を有する土地を持つという方法もあります。

shakehands_ssつまり、借地権と底地権をあわせていったん所有権に戻して、その所有権を借地権や底地権の価格に応じて分け合うのです。

この方法は土地を分筆して所有することになりますので、元々もの土地が大きいことが前提となります。

「等価交換」によって、借地権と底地権をマンションに変える

また、立地の良いである程度の広さがあれば建築会社(ディベロッパー)を巻き込み、等価交換によって土地の上に建設されたマンションの複数戸を取得するという方法もあります。

等価交換は、土地を差し出す地主や借地権者はお金の持ち出し(支払い)がほとんどなく、また複雑な権利関係の整理に強い土地活用の手段です。

mansion_ssただし、地主にとっては事実上土地を手放す(共同所有)することになります。土地に強い思い入れがありどうしても自分一人で所有しておきたい場合には採用できない方法です。

また、等価交換はある程度立地がよく、建築された分譲マンションを売却して利益が取れるところでないと、ディベロッパーは事業を行いません。

ですので、等価交換を行う前提としては、ある程度立地の良さがある土地ということになります。

底地権・借地権の売却のまとめ

借地権も底地権も、コーヒーカップとソーサーの関係と同じで、それ単独ではなかなか売却価格が付きづらいものです。

高値売却で考えるポイントは、買主が所有権(=底地権+借地権)を保有できる状態になるかどうかということであり、借地権者であれば地主に買い取ってもらうことなどが考えられます。

また、地主と土地賃借人(借地権者)が協力して動ける場合には第三者への所有権付土地+建物売却や、等価交換という手法も考えられるでしょう。

いずれにしても、これらを支えるのは地主と借主の良好な関係性といえるでしょう。さて、次は借”地”権ではなく借家権をみていきましょう!

【借家権】普通・定期借家契約の違い

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価格は適正か(妥当性)
将来の売りやすさ(流動性)
住宅ローン減税の対象かどうか
地震に強い建物か(耐震性)
管理の状況(マンション)
土地の資産性(戸建て)