家を買った後の生活まで考えてくれる不動産屋を選ぶ

不動産を買う時も売る時も、借りる時も貸す時も、不動産会社を利用することになります。

素晴らしい不動産に巡り合うにも、まずは不動産より不動産会社選びが大切です。

不動産会社にはチャラチャラした人が多いからあまりお店へ行きたくない…という声も聴きます。そういう方はインターネットでまず会社の質を見抜いてみましょう。

疑う・考える_300ただ、すべての大前提として、不動産会社は業界構造や宅建業法上、目先の利益を追ってしまうようにできているということです。購入を急かすのも、他社へ流れるのを恐れるのも、不動産屋は契約するまでが勝負だからです。

一方で、買主(お客様)側に立てば、不動産購入「後」こそ大切であり、同じスパン(期間)で考えてくれる不動産屋が望ましいでしょう。その意識を強く持った上で不動産屋選びをしてください。

尚、ここでは不動産を購入する場合を想定してた不動産会社の選び方をみていきますが、売却したり賃貸の場合も基本は同じです。

【7つの方法】良い不動産屋の見分け方・選び方(住宅購入編)

まずはあなた自身を知る。不動産会社にも得意分野がある

一口に不動産といっても、新築もあれば中古物件もあります。あなたが何を求めているかまずは自分の中で、なぜ不動産を買いたいのかその目的や、目的を達成するために絶対譲れない条件を固めましょう。

不動産屋にも得意分野と不得意分野があります。中古物件を探しているのに新築に注力している不動産会社にいってもあまり有意義ではありません。

fall_s大きく分けて、新築マンションや新築戸建てをご希望の方は、ディベロッパーや建売業者といわれる会社から選びましょう。中古物件であれば、不動産仲介業者から選びましょう。

新築や中古にも、戸建てやマンションなど種類が分かれます。その不動産会社のホームページなどをご覧になり、自分の求める不動産の取り扱いに強いかどうか確かめてみましょう。

大手(多店舗型)も地域密着型も千差万別。結局は人(エージェント)

結論からいえば、大手も中小もどちらがいいといえるものではなく、月並みな表現ですが不動産会社は人(担当者)次第という側面があります。

大手と地域密着型。どちらの不動産屋がいいの?

一昔前であれば、『既に住みたいエリアが決まっていない場合には情報量が豊富な大手不動産屋、決まっている場合は地域情報に詳しく人脈もある地域密着型がオススメ』ということも言えたかもしれません。

しかし、現在は物件情報はあふれ、大手中小関係なく地域情報は足と情報ツールを用いて集めています。小規模会社だからといって物件の範囲が限定されるわけでもなく、あまり目を見張る差はないといえます。

覚悟_ss念のため、大雑把なイメージをご説明しますが実際には個別具体的にあなたの目で確かめましょう。

また、単なる”作業”を行う営業ではなく、見えないリスクを見抜いたりファンナンスのアドバイスをくれたり、あなたの利益を最大化する「エージェント」たる人こそ見つけましょう。

安定の大手不動産会社。通常業務をそつなくこなす?

大手不動産会社は教育体制もしっかりしており、一定程度の水準は保たれ安心感がある一方、会社の方針などに縛られ、柔軟性に乏しいこともあります。

ビル・大企業_s複数の案件を担当することも多く、営業成績が厳しく管理され面倒な案件や遠出しなければならない案件を後回しにするという場合もあります。簡単な案件を優先して処理しがちで、激しい交渉や難しい取引をやり抜く粘り強さには個人差が激しいでしょう。

当たりはずれの大きい中小不動産会社。難易度の高い案件も対応?

中小零細は難しい案件を数多くこなさざるを得ない(?)事情から、不動産に関して深い洞察がありキラリと光る営業も少なくありません。大手不動産会社では手の回らない(時間をかけたくない)案件を小規模会社に流すこともあり、ある意味鍛えられています。

商店街・地域_ss一方で、会社によって、特に代表者の影響力が大きく、会社ごとの当たり外れが大きいともいえます。やはり個人差が大きいものです。

営業担当者に課題解決力・提案力があるか

不動産取引にはほとんどの場合、一つや二つの課題が出てきます。担当者の課題解決力があるかどうかでその結果は大きく異なるものです。言い換えると、物件以外のこと(販売図面から読み取れること以外)をどれだけ知っているかともいえます。

また、あなたの目的に照らし合わせて柔軟な提案をしてくれるかどうかも重要です。個人のお客様は不動産に詳しくない方も大勢いらっしゃいます。

家族・相談・打合せ2_s目的を達成するためにはこういう方法もある、と不動産のプロとして柔軟な提案力があることは非常に重要です。

以下のチェックポイントは一例です。長く付き合っていく不動産。近視眼的な視野ではなく、長期にわたり取引をとらえ、いいことも悪いことも伝える営業担当者が望ましいでしょう。

  • 取引リスクの洗い出しや、長い目でみた資産性、ファイナンス、売主や金融機関との交渉、税金や補助金の利用など、「不動産のプロ」でならではの取引全般に関わるサポートをしっかり行えるか
  • 契約「後」に気を付けるポイントを理解しているか、取引後の長期的な視野で不動産取引を考えているか
  • 法令関係を把握しているか
  • 事前インスペクション(住宅診断)を面倒くさがらずに実施するよう促すか
  • ハザードマップや地盤マップを活用し、液状化リスクや地盤の強さを調査し、買ってはいけない物件を勧めてこないか
  • 中古物件の場合にも瑕疵保険の付帯を提案するか
  • 住宅ローン減税など住宅取得の補助制度において、特に築年数が経過した中古物件にも滞りなく対応できるか
  • トラブル時には第三者の意見(セカンドオピニオン)を受けるよう誠実に促すか
  • 悪いことこそ伝えるか。時には厳しいことも伝え、場合によって取引を中止するよう進言するか

営業担当者が話しやすいか。ウマがあうか

不動産取引は、あなたにとって、今後に人生に大きな影響を及ぼすものです。取引をしていく中、どうしてもこだわりたいことや、納得のいかないこと、ご不安な点などさまざまな感情に揺らされることでしょう。

その際、何の遠慮もなく気軽にあなたの気持ちを営業担当者に伝えられるのとそうでないのでは、結末に大きな違いが出てくるでしょう。

握手を求める女性_300ただでさえ、大きな金額が動く不動産取引、極力ストレスをためず、なんでも言い合える営業担当者を選ぶことが大切です。

基本的な知識などスキル面も大事ですが、「何か起こった時に気兼ねなくお願いできる人かな」と、営業担当者の人柄やあなたにとっての相性など、感情的な部分も意識的にみてみましょう。

こんな不動産屋はやめておいた方がいい

上のチェックポイントなどを参考に、ご自身に合う不動産会社を選ぶとよいのですが、逆にこういう不動産屋はやめた方がいいという項目を列挙します。

あなたのことを知ろうとせず、購入を急かす

お客様の背景やご事情を考えず、とにかく物件の購入を急かされてるな…と感じたら、その不動産会社とは一度距離をおきましょう。

「なぜマイホームが欲しいのか」といった基本的なことも聴かず、お客様自身のことをしっかり考えようとしない場合は、他の不動産会社をあたりましょう。

怪しい電話_s物件の購入をとにかく急かす営業担当者はノルマに追われている可能性があります。あなたのことは二の次、自分の保身に走っているのです。

そういう状況では、あなたが不動産を購入した後のことはまったく考えておらず、とにかく売買契約を交わし仲介手数料を受け取ることだけがゴールとなっています。

特定の物件のみ強く進めてくる

あなたが「ちょっとこの物件以外にも提案してほしい」と言った時に「そんなのないです。これしかありません」などと素っ気ない返事をされたら要注意です。

bad-person_ss例えばオーナー(売主)にいい顔をしたいから、無理やりでも物件を買ってもらいたいことや、両手取引を狙って特定の物件にこだわるなど、不動産会社側の利益のみで話を持ち掛けてくることもあります。

あなたのことがないがしろにされていると考えれば、「なぜその物件を進めるのか、良い点悪い点含め”具体的”にしっかりと説明してほしい」と確認してみましょう。

良いことしか言わない

物件には必ずといっていいほど、悪い点やリスクがつきものです。例えば、以下などが挙げられます。

  • 現行の建築基準法に違反している物件(将来売却が困難になります)
  • 液状化リスクのある土地に建つ物件
  • 川の氾濫の恐れのある低地に建つ物件
  • 将来、日照などに問題がでそうな土地に建つ物件
  • 地盤の悪い土地に建つ物件
このようなリスクをお伝えせず、魅力的な側面だけ伝える不動産会社があれば「この物件の悪い点やリスクはありますか?」と聴いてみてください。中途半端で抽象的な答えしかかえってこない場合は他の不動産会社をあたりましょう。

悪いことやリスクをしっかり伝える不動産会社こそ、長い目で見て安心安全で納得できる取引ができます。心地よい言葉に流されず、聞くべきことをしっかりと聴いてみましょう。

物件のことしか言わない

物件には詳しいけれど、ファインシャルプラン、税金、保険、耐震性、地盤の状況、今後の不動産市場の動向、法令関係など物件まわりのこと、目に見えないことになると答えられなくなる営業担当者もいます。

打合せ2_300もちろん、一人がすべてを知っておく必要はありませんが、物件だけをみず、税金やその後の生活含め大局的な視点でこの不動産取引は、今後の生活にどういう影響を与えるかを考える力のある不動産屋が望ましいでしょう。

そのためには、社内に税理士やファイナンシャルプランナーの有資格者などがいるか、そういう専門家と提携している会社が頼りになるでしょう。

言葉をあやふやに濁す・小さな約束を守らない

疑問点に対して言葉を濁す担当者は要注意です。法令関係が理解できておらず、後々大きな問題となる可能性があります。

担当者がすべてを知っているわけではありませんが、「申し訳ございませんが、今すぐにはお答えできません。後ほど調べて、必ずご説明します」と正直かつ誠実な対応をする担当者が望ましいでしょう。

ごまかす_sまた、連絡するといって連絡がなかったり、資料を送るといって送らないことが頻繁にあれば、要注意です。

細かな基本動作ができない営業担当者は往々にして、書面作成ミスや重大な確認漏れなどをしてしまうものです。小さな約束こそ、しっかりと守ってくれるか注意してみましょう。

返答スピードが遅い

返答スピードが遅いのも問題です。あなたが良いと思った不動産はライバル(他の買主候補者)もよいと思っています。買付申し込みなどは時間との勝負ともなります。

スピード・速い・営業_sそのような時、時間にルーズで緊張感のない営業担当者では他の方に物件を取られてしまうこともあります。こまめに連絡をいれてくれる担当者であるか確認しましょう。

物件選びの前に業者を選ぶ。SUUMOに載せてある不動産会社に連絡しなくていい

インターネットでこっそりできる不動産屋チェック(目安)

不動産屋を目利きするには、実際に店舗に足を運び営業担当者と触れ合うことが手っ取り早く、確実な方法です。

もし「この人には大きな問題がある」と思えば早々に切り上げれば問題ありません。「この後予定が詰まっていますので」といえば、その場を立ち去れるでしょう。

キーボード・スマートフォン・女性・インターネット_sしかし、そんなに手間暇かけたくない!という方にはインターネットからでもいろいろな情報が読み取れます。ただし、あくまで目安ですので、最終的にはあなたの目でしっかりと確かめてくださいね。

宅建業免許番号で長さを知る

不動産業(宅地建物取引業)を営むには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です。

宅建業の免許番号は、「国土交通大臣免許(3)第12345号」「東京都知事(5)第54321号」などと表記されています。

1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合は、都道府県知事が、複数の都道府県に事務所を設置する場合には国土交通大臣が免許を与えます。

国会議事堂正面_s注目してほしいのは(3)や(5)という数値です。

これは免許を更新するたびに数値が上がっていきますので、例えば(3)と書かれていれば、2回更新したことになります。更新頻度は1996年4月から5年に一度(それまでは3年に一度)ですので(3)は10年以上の経験があることを意味します。

ただ、長さだけで不動産屋の質を判断できるものではありませんので、あくまで目安程度にお考えください。

【参考】あくまでも目安程度に考えたほうがいい理由

  • 社歴の長い会社でも更新回数が小さいことがある(1つの都道府県内から、2つ以上の都道府県に事務所を構えた場合には、都道府県知事免許から国土交通大臣免許になるため、更新回数が(1)にリセットされるため)
  • 社歴の浅い会社でも更新回数が大きいことがある(歴史の長い不動産会社が買収された場合、社歴の浅い会社であっても見かけ上、更新回数が増える)
  • 更新回数が長い会社の場合、高齢の社長さん一人でやっている会社もある。最近の不動産業界の流れにも疎かったり、パソコン操作に慣れていないなど、社歴が長いからいいというわけでもない
  • 近年は、ICT企業など他業種からも不動産業界に進出する動きが加速されている

不動産屋が加盟する業界団体(協会)を調べる

多くの不動産会社は業界団体(協会)に加盟しています。業界団体への加入にはそれぞれの団体が独自に決めた審査基準(宅建業免許の有無、財務基準、過去の違反など)があります。加盟していることで一定の信用力があるといえるでしょう。

ただ、団体に加盟しているからといってトラブルが起こらないとも限りません。万が一トラブルがあった際にはこの業界団体に相談すれば解決することもあり、事前に知っておくことは安心につながります(以下は団体の一部)。

過去の行政処分を調べる

過去に法令違反があった不動産会社は、国土交通大臣または都道府県知事による行政処分の対象となります。国土交通省は不動産会社選びの参考情報として、過去の処分情報なども公開しています。

ただし、ここに処分履歴がなくともトラブルの多い不動産会社はありますし、行政処分を受けた会社も改善がなされている場合もあります。最終的には実際に足を運びあなたご自身で判断されることをおすすめします。

気になる不動産会社が行政処分を受けていた場合に、電話で問い合わせるのも一つの手です。不動産屋としては手痛い問い合わせですが、このような問い合わせに対して真摯な対応をするかどうかでも、その不動産屋の姿勢が判断できます。

ホームページでの情報量を見る

ホームページの情報量が圧倒的に少ない、更新頻度が著しく少ないなど情報発信が少ない(または偏りがある)不動産会社はあまりおすすめできません。

また、物件情報しか載せていない会社も多いですが、しつこい営業をされる可能性があります。

ホームページ情報発信_s近年、不動産業界は住宅ローン減税や空き家対策、火災・地震保険料の改定などなど大きく変化しています。

そのような時流に詳しくない不動産会社は、マイホーム購入にリスクが伴います。安心して任せられる不動産会社を選びたいですね。

おとり広告がある不動産屋は避ける

条件がとてもよい物件がヒットし、問い合わせてみたところ「その物件はもう決まりました。似たような物件もあるのでぜひ一度ご来店いただけますか」と言われれば、その会社は無視することをおすすめします。

これは「おとり広告」と呼ばれ、お客さんを集める目的であえて良い物件を掲載し続けるものです。悪質なものになると条件を偽って掲載する場合もあります。

true-false_sこのような手口は、あなたに物件を売りつけてやろうという意思が透けて見え、危険な取引を行う可能性が高いといえます。このような業者は避けましょう。

尚、本当に直前で売れた場合や特に小規模会社の場合、掲載取り下げの業務が追い付いていない場合もあります。まっとうな会社であれば、丁寧な謝罪と誠意ある対応がみられるでしょう。

インターネットのお問い合わせ窓口やメールで連絡してみる

数多くある不動産会社、いちいち一つ一つ訪問できない方もいるでしょう。

一つの方法として、ご自身の希望条件をまとめ「これに沿った物件があれば紹介してください」といった内容のメールを複数の不動産会社に送ってみてはいかがでしょうか。尚、営業電話がかかってくることを嫌う場合、電話番号は記載しないことをおすすめします。

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それに対する返答スピードや返答内容でご自身に合うかどうかある程度雰囲気はつかめるものです。

おすすめ理由とともに具体的な物件を複数返答する丁寧な会社もあれば、「とにかくうちに来て話をしましょう」とだけ送ってくる会社もあるでしょう。

まずはお問い合せページから気軽に聴いてみて、この不動産会社は自分が心地よくマイホーム探しができそうだな、と思った会社にだけ訪問すればいいのです。

不動産会社選びのまとめ

ここでは不動産会社の選び方をみてきました。

不動産屋選びはつまるところ人選び、なかなか見抜くことは難しいものですし、ここで挙げたポイントを網羅している不動産会社も少ないでしょう。

これだからいいとか悪いとか言いきれるものではありません。ある人にとって素晴らしい営業も、違う人にとってはいまいち…ということもあります。あなた自身に合った不動産会社はあなた自身にしか分からないものです。

安心・女性_ssそして私たちミトミも不動産会社の一つです。その会社が書く記事にはやはりどこかに偏った考えがあるかもしれませんし、あなたとは考え方が違うかもしれません。

ここでの説明はあくまで一般論としてご参考に留め、あなた自身が心から信頼できる不動産会社(営業担当者)と出会うことができれば、なにより嬉しいです。

最後に、お客様は物件に縛られることはなく、不動産仲介業者を自由に選べます。もし合わない不動産屋があったら、他の不動産会社にいけばいいのです。お客様にとって大切なのは、契約「後」に始まるお暮らしです。

非公開物件って掘り出し物件とは限らないの?不動産屋に騙されない

【シミュレーションゲーム】悪徳不動産屋になってガッポリ儲けよう!

あなたはゴールにたどり着けるか?

とある不動産屋に入社したブー太郎。不動産の営業としてガッポリ儲けることがミッションです。

ここの社長は、昔ながらのコテコテ営業を得意とするいわゆる悪徳不動産屋。さあ悪徳不動産屋として客から契約をもぎ取れ!これであなたは…





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